Wybór działki, to jedna z pierwszych i ważniejszych decyzji koniecznych do podjęcia w procesie budowy domu. Są kwestie bardziej podstawowe jak np. określenie budżetu jaki możemy na nią przeznaczy, czy lokalizacji w jakiej się ma znajdować, na których w tym tekście nie będziemy się skupiać. Każdy ma własne preferencje i oczekiwania, jakie ma spełnić działka przeznaczona pod budowę domu. Jedni cenią sobie bliskość lasu, z kolei dla innych atutem będzie gęsta zabudowa i bliskie sąsiedztwo zamieszkanych już domów. Ale kiedy już znajdziemy miejsce, które wydaje się spełniać wszystkie nasze oczekiwania, na co jeszcze warto zwrócić uwagę?
1. Kształt i rozmiar
Można spotkać opinię, że najlepsza jest działka w kształcie kwadratu lub prostokąta o powierzchni min 10 arów. Na pewno taka działka jest wyborem bezpiecznym i dla domu o powierzchni ok. 150 mkw będzie odpowiednia. Nie należy jednak odrzucać mniejszych działek lub o nieregularnym kształcie, jeśli mają inne cechy, które Wam odpowiadają!
Przede wszystkim trzeba wziąć pod uwagę możliwości zabudowy działki i rozmiar planowanego budynku. Od granicy działki budynek musimy odsunąć w przypadku ściany bez okien o 3m, natomiast ściany z oknami o 4m. Od frontowej granicy z kolei dobrze zachować ok 6m, aby zmieścił się zaparkowany samochód przed wjazdem do garażu. Zakładając że planujemy budowę domu o szerokości 10m, a jedna ściana nie ma okien ani drzwi, szerokość działki to min 17m (4m+10m+3m), a długość domu to 15m to długość działki min 25m (6m+15m+4m). Do tego należy dołożyć powierzchnię na ogród dodając np do długości działki 20m, wtedy nasza działka miałaby 17m x 45m.
Jeśli jednak planujemy budowę większego domu lub dodatkowo chcemy zlokalizować na działce wolnostojący garaż czy budynek gospodarczy, wymiary działki odpowiednio musimy zwiększyć.
Działka nie musi też być całkiem płaska i równa. Jeśli posiada nachylenie terenu to ważny jest jego kierunek względem stron świata. Południowy stok zapewni bardzo dobre nasłonecznie i doświetlenie.
Lepiej natomiast unikać miejsc podmokłych, usytuowanych w dolinach, czy też zacienionych przez sąsiednie tereny.
2. Prawo lokalne
Aby dowiedzieć się jaka zabudowa dozwolona jest na danej działce, pierwszym krokiem będzie sprawdzenie czy został dla tego obszaru uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Aby otrzymać wypis z Planu w formie papierowej, konieczne będzie złożenie stosownego wniosku i wniesienie opłaty, jest to jednak na tym etapie zbędne i w zupełności wystarczające będzie zapoznanie się z udostępnioną w Internecie treścią dokumentu. Można to zrobić bezpłatnie na stronie właściwego dla danego obszaru Urzędu Gminy lub Miasta.
Jeśli dla obszaru, na którym znajduje się działka nie ma Planu, należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy.
Zarówno Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, jak i Warunki Zabudowy to niezbędne dokumenty określające możliwości i ograniczenia zabudowy na danej działce. Z nich dowiemy się jaki budynek można wybudować, jaką może mieć funkcję (np. usługową lub tylko mieszkaniową), jaką powierzchnię działki możemy zabudować lub tez jaki kształt dachu jest dopuszczalny.
Ważne! Zarówno do uzyskania wglądu do Miejscowego Planu oraz do wydania decyzji o Warunkach Zabudowy nie musimy być właścicielami działki. Dlatego spokojnie przed dokonaniem zakupu jesteśmy w stanie zweryfikować czy nasze plany budowlane są możliwe do zrealizowania.
3. Media
Dla każdego planowanego budynku mieszkalnego musimy zapewnić możliwość dostawy prądu, wody oraz odprowadzenia ścieków. Aby dowiedzieć się czy dla danej działki jest możliwość przyłączenia do sieci, należy złożyć wnioski o wydanie warunków technicznych przyłączenia do odpowiednich dostawców tych mediów.
W przypadku braku możliwości przyłączenia się do sieci wodociągowej i kanalizacji będzie konieczne zastosowanie innego rozwiązania jak np. budowa studni oraz szamba. Natomiast przyłączenie do sieci energetycznej jest konieczne i nie mamy alternatywnego rozwiązania. W odpowiedzi na złożony wniosek uzyskamy informację o kosztach oraz terminie możliwej realizacji przyłącza.
Należy przed zakupem działki mieć świadomość, ile będziemy musieli czekać na poszczególne media i jakie koszty poniesiemy. Może się okazać, iż zakup innej uzbrojonej już działki to ostatecznie spora oszczędność pieniędzy i czasu.
4. Droga dojazdowa
To, że na działkę możemy dojechać, czasem nawet drogą utwardzoną, nie jest jednoznaczne z tym, że formalnie ten dojazd jest zapewniony!
Jest to dość częsta sytuacja, gdy droga dojazdowa do działki nie spełnia określonych w przepisach wymogów szerokości lub właściciel działki nie posiada uregulowanych kwestii prawnych, związanych z możliwością korzystania z drogi. A zapewnienie dojazdu do działki to warunek konieczny do uzyskania pozwolenia na budowę i w konsekwencji jej rozpoczęcia.
Na pytanie kto jest właścicielem drogi i kto może z niej korzystać odpowiedzi powinniśmy szukać w Urzędzie Miasta lub Gminy. Jeśli działka nie posiada dojazdu poprzez drogę publiczną może okazać się konieczne ustanowienie odpłatnej służebności przejazdu.
Warto nawiązać współpracę z biurem projektowym już na etapie poszukiwania działki, aby przed ostateczną decyzją skonsultować możliwości zabudowy działki. Na pewno doświadczony architekt, będzie w stanie określić czy jest to teren, na którym będzie możliwe zrealizowanie wszystkich Waszych budowlanych planów.
